„Erschlossen“ wird im Alltag oft zu pauschal verwendet. Straße, Wasser, Abwasser, Strom und Beitragslage müssen getrennt betrachtet werden.
In Immobilienanzeigen liest man häufig „voll erschlossen“. Käufer verstehen darunter oft, dass Straße, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation vollständig vorhanden und bezahlt sind. In der Praxis kann die Situation differenzierter sein.
Zunächst muss das Grundstück rechtlich und tatsächlich erreichbar sein. Bei Hinterliegergrundstücken kann ein Geh- und Fahrrecht erforderlich sein.
Entscheidend ist, ob Leitungen nur in der Straße liegen, bis an die Grundstücksgrenze geführt wurden oder bereits ein Hausanschluss vorhanden ist. Auch offene Herstellungs- oder Anschlussbeiträge sollten geklärt werden.
Auch hier ist zwischen verfügbarer Leitungstrasse und tatsächlich hergestelltem Anschluss zu unterscheiden. Für Käufer kann der Unterschied erhebliche Zusatzkosten bedeuten.
Ein Grundstück kann baurechtlich erschlossen sein, obwohl noch bestimmte Beiträge oder technische Anschlusskosten offen sind. Deshalb sollte der Begriff im Exposé präzise erläutert werden.
Ein Baugrundstück liegt an einer ausgebauten Straße. Wasser und Kanal verlaufen vor dem Grundstück, ein Hausanschluss wurde aber noch nicht hergestellt. Die pauschale Aussage „voll erschlossen“ kann bei Käufern falsche Erwartungen erzeugen. Besser ist eine konkrete Beschreibung dessen, was tatsächlich vorhanden ist.
Wird ein großes Grundstück geteilt, muss geprüft werden, ob beide neuen Flächen eigenständig erschlossen werden können. Leitungen, Zufahrt und Rechte können dabei zum entscheidenden Kostenfaktor werden.
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Ein erschlossenes, sofort bebaubares Grundstück ist wirtschaftlich anders zu bewerten als eine Fläche mit offenen Anschluss- oder Erschließungsfragen. Diese Unterschiede sollten bei der Preisfindung berücksichtigt werden.
Als weitere Grundlage dient der Bodenrichtwert im Landkreis Kelheim.
Je genauer die tatsächliche Situation beschrieben wird, desto weniger Missverständnisse entstehen. Eigentümer sollten deshalb vor der Vermarktung klären, welche Anschlüsse vorhanden und welche Kosten noch möglich sind.
Auch diese Formulierung kann Unterschiedliches bedeuten. Eine Leitung in der Straße ist etwas anderes als ein bereits bis auf das Grundstück geführter Anschluss. Käufer sollten deshalb möglichst konkrete Lage- und Kosteninformationen erhalten.
Mündliche Aussagen wie „da dürfte nichts mehr kommen“ reichen für einen Verkauf nicht aus. Sinnvoll ist eine schriftliche Auskunft der zuständigen Stelle, soweit sie erhältlich ist. Das erhöht die Planungssicherheit auf beiden Seiten.
Bei einem bestehenden Haus sind viele Anschlüsse bereits sichtbar und genutzt. Bei einem unbebauten Grundstück kann dagegen erst im Zuge der Bebauung deutlich werden, welche Arbeiten notwendig sind. Deshalb gehört das Thema bei einem Grundstücksverkauf früh auf die Checkliste.
Gerade dieser Unterschied führt im Grundstücksverkauf zu Missverständnissen. Leitungen können vorhanden sein, während noch Herstellungsbeiträge, Anschlusskosten oder spätere Ausbaubeiträge offen sein. Verkäufer sollten deshalb nicht nur nach sichtbaren Anschlüssen fragen, sondern auch nach dem beitragsrechtlichen Stand.
Ein Grundstück ohne direkte Straßenfront benötigt häufig ein rechtlich gesichertes Geh- und Fahrrecht. Gleiches kann für Wasser-, Abwasser- oder Stromleitungen gelten. Ein bloßes faktisches Mitbenutzen des Nachbargrundstücks reicht für Käufer und finanzierende Banken häufig nicht aus. Rechte sollten deshalb im Grundbuch beziehungsweise vertraglich nachvollziehbar sein.
Wird ein großes Grundstück geteilt, kann die neue hintere Fläche zusätzliche Leitungen, Schächte oder Zufahrten benötigen. Selbst wenn das Ursprungsgrundstück vollständig angeschlossen ist, sind die neuen Teilflächen deshalb nicht automatisch ohne weitere Kosten erschlossen.
Je konkreter diese Informationen sind, desto leichter können Käufer ihr Bauvorhaben kalkulieren.
Bei Neubaugrundstücken wird häufig nur nach Wasser, Kanal und Strom gefragt. Je nach Gemeinde können jedoch Vorgaben zur Regenwasserbewirtschaftung, Versickerung oder Rückhaltung bestehen. Solche Anforderungen können Baukosten beeinflussen und sollten deshalb vor Kauf oder Verkauf bekannt sein.
Je genauer bekannt ist, welche Anschlüsse hergestellt und welche Beiträge bezahlt sind, desto sauberer kann die Situation im Kaufvertrag und in den Unterlagen dargestellt werden. Gerade bei unbebauten Grundstücken ist diese Transparenz wichtig, weil Käufer ihre Baufinanzierung auf den gesamten Erschließungsaufwand abstimmen müssen.
Gerade bei einem Baugrundstück können diese Informationen mehrere zehntausend Euro Unterschied in der Gesamtinvestition des Käufers ausmachen. Entsprechend wichtig ist eine präzise Vorbereitung.
Die Angaben wurden redaktionell aus den nachfolgend genannten Quellen aufbereitet. Bei Markt- und Angebotsdaten handelt es sich um Momentaufnahmen; einzelne Immobilien können deutlich abweichen.