Bodenrichtwertzonen helfen bei der Orientierung. Für ein konkretes Grundstück im Landkreis Kelheim müssen Lage und Grundstücksmerkmale zusätzlich bewertet werden.
Der Bodenrichtwert wird häufig wie ein konkreter Quadratmeterpreis für jedes Grundstück verwendet. Genau das ist er aber nicht. Er beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert des Bodens innerhalb einer Richtwertzone und bezieht sich auf ein definiertes Richtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen.
Für Eigentümer im Landkreis Kelheim ist der Bodenrichtwert deshalb ein wichtiger Ausgangspunkt. Für die tatsächliche Preisfindung muss jedoch geprüft werden, wie stark das eigene Grundstück von den Merkmalen des Richtwertgrundstücks abweicht.
Ein gut geschnittener Bauplatz mit sinnvoller Breite und Tiefe kann am Markt attraktiver sein als eine sehr große, schmale oder ungewöhnlich geformte Fläche. Auch ein kleineres Grundstück kann pro Quadratmeter einen anderen Marktpreis erzielen als eine wesentlich größere Fläche.
Entscheidend ist, was auf dem Grundstück tatsächlich gebaut werden darf. Bebauungsplan, Innenbereich, Baugrenzen, Geschossigkeit, Abstandsflächen oder sonstige Vorgaben können den wirtschaftlichen Nutzen stark beeinflussen. Zwei Nachbargrundstücke können deshalb trotz ähnlicher Lage unterschiedliche Marktwerte haben.
Beim Verkauf sollte genau unterschieden werden, was bereits vorhanden und bezahlt ist. Straße, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation sind nicht automatisch mit der pauschalen Aussage „voll erschlossen“ erledigt. Mehr dazu erklären wir im Beitrag Was ein erschlossenes Grundstück wirklich bedeutet.
Bei größeren Grundstücken kann eine mögliche Teilung zusätzlichen Wert schaffen. Sie ist aber nur dann relevant, wenn Baurecht, Zufahrt, Leitungsführung und Grundstückszuschnitt eine sinnvolle Nutzung zulassen. Unser Ratgeber Grundstück teilen erklärt die wichtigsten Prüfpunkte.
Der Landkreis Kelheim ist kein einheitlicher Grundstücksmarkt. Bad Abbach steht unter anderem unter dem Einfluss des Regensburger Marktes, Mainburg stärker unter dem Einfluss der Region München/Freising/Landshut, Neustadt an der Donau und Abensberg wiederum unter anderen wirtschaftlichen und infrastrukturellen Rahmenbedingungen. Auch innerhalb eines Ortes können Mikrolage, Straßenverkehr, Aussicht, Hanglage oder Hochwasserrisiken den Wert deutlich verändern.
Ein pauschaler Landkreis-Durchschnitt hilft deshalb nur begrenzt. Für einen Verkauf ist immer die konkrete Lage entscheidend.
Die Rechnung ist als erster Kontrollwert brauchbar, ersetzt aber keine Bewertung. Angenommen, der Bodenrichtwert liegt bei 400 Euro pro Quadratmeter und das Grundstück hat 900 Quadratmeter. Daraus ergibt sich rechnerisch zunächst ein Wert von 360.000 Euro. Wenn das Grundstück jedoch nur eingeschränkt bebaubar, noch nicht vollständig erschlossen oder ungünstig zugeschnitten ist, kann der Marktwert deutlich davon abweichen. Umgekehrt kann eine besonders gute Bebaubarkeit oder Teilbarkeit den Wert erhöhen.
Der Marktpreis entsteht durch Angebot, Nachfrage und die Eigenschaften des konkreten Grundstücks. Der Bodenrichtwert ist dabei eine wichtige Informationsquelle, aber keine Preisgarantie. Wer verkaufen möchte, sollte deshalb Bodenrichtwert, aktuelle Vergleichsangebote und tatsächliche Objektmerkmale gemeinsam betrachten.
Für die breitere Markteinordnung empfehlen wir ergänzend Immobilienpreise im Landkreis Kelheim richtig vergleichen und unseren Ratgeber Grundstück verkaufen: Ablauf, Unterlagen und Preis.