Dachschrägen, Balkone und Zubehörräume werden häufig falsch angesetzt. Bei Verkauf und Bewertung kann das erhebliche Folgen haben.
Bei Immobilienverkäufen gehört die Wohnfläche zu den wichtigsten Angaben. Gleichzeitig ist sie eine der häufigsten Fehlerquellen. Besonders bei Dachgeschoss, Balkon, Terrasse, Wintergarten oder ausgebauten Nebenräumen stimmen ältere Unterlagen nicht immer mit der tatsächlichen Situation überein.
Nach der Wohnflächenverordnung werden Flächen abhängig von der lichten Höhe unterschiedlich berücksichtigt. Bereiche mit ausreichender Höhe zählen voll, niedrige Bereiche nur anteilig oder gar nicht.
Gerade bei ausgebauten Dachgeschossen kann die Bodenfläche deshalb deutlich größer sein als die anrechenbare Wohnfläche.
Solche Flächen werden typischerweise nur anteilig berücksichtigt. Eine pauschale vollständige Anrechnung führt schnell zu überhöhten Wohnflächenangaben.
Kellerräume, Heizungsräume und Garagen gehören nach der Wohnflächenverordnung grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Auch ein hochwertig ausgebauter Hobbyraum ist nicht automatisch Wohnfläche.
Hier kommt es auf Bauart, Nutzung und rechtliche Situation an. Nicht jeder geschlossene Raum kann ohne weitere Prüfung vollständig als Wohnfläche angesetzt werden.
Die Wohnflächenverordnung hat einen gesetzlichen Anwendungsbereich. Im freien Immobilienverkehr können außerdem vertragliche Vereinbarungen oder andere Berechnungsmethoden eine Rolle spielen. Bei älteren Unterlagen sollte deshalb immer geprüft werden, nach welcher Grundlage gerechnet wurde.
Ein Dachausbau, Wintergarten oder Grundrissumbau kann dazu führen, dass eine alte Wohnflächenberechnung nicht mehr passt. Zusätzlich sollte geklärt werden, ob die neue Nutzung baurechtlich genehmigt beziehungsweise zulässig ist.
Bei unklaren Umbauten hilft Schwarzbau beim Hausverkauf.
Die Wohnfläche beeinflusst Kaufpreisvergleiche, Finanzierung und Erwartung des Käufers. Widersprüche zwischen Exposé, Grundriss und Berechnung führen schnell zu Misstrauen und können später rechtliche Fragen auslösen.
Ein Dachgeschoss hat 70 m² Bodenfläche. Wegen der Dachschrägen sind davon aber nur 52 m² als Wohnfläche anzurechnen. Wer im Exposé pauschal 70 m² nennt, verzerrt den Quadratmeterpreis und die Vergleichbarkeit deutlich.
Eine belastbare Wohnfläche ist ein wichtiger Baustein der Immobilienbewertung. Je früher Unklarheiten bereinigt werden, desto sauberer kann das Objekt angeboten werden.
Ein großzügiger Hobbyraum, Keller oder ausgebauter Spitzboden kann für Käufer sehr attraktiv sein, ohne rechtlich zur Wohnfläche zu zählen. Im Exposé sollte deshalb sauber zwischen Wohnfläche und zusätzlicher Nutzfläche unterschieden werden.
Wenn Bauplan, alte Berechnung und tatsächlicher Zustand voneinander abweichen, ist ein aktuelles Aufmaß oft die sauberste Lösung. Das ist besonders sinnvoll, wenn der Kaufpreis stark über Quadratmetervergleiche argumentiert wird.
Käufer und Banken prüfen diese Angabe häufig früh. Eine nachvollziehbare Berechnung wirkt professionell und verhindert, dass kurz vor Finanzierung oder Notartermin plötzlich neue Fragen entstehen.