Ein eingetragenes Wohnungsrecht beeinflusst Nutzung, Käuferkreis und Wert. Entscheidend ist die konkrete Ausgestaltung.
Ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht kann den Verkauf einer Immobilie erheblich beeinflussen. Eigentümer dürfen zwar verkaufen, der Käufer muss das Recht jedoch grundsätzlich gegen sich gelten lassen, solange es nicht gelöscht oder anderweitig geregelt wird.
Die Immobilie ist damit nicht frei verfügbar – und genau das wirkt sich auf Käuferkreis und Wert aus.
Ein Wohnrecht erlaubt typischerweise die Nutzung bestimmter Räume oder des Hauses zu Wohnzwecken. Ein Nießbrauch kann darüber hinaus das Recht umfassen, Erträge aus der Immobilie zu ziehen.
Mehr dazu im Ratgeber Haus mit Nießbrauch verkaufen.
Wer eine Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht kauft, kann sie häufig nicht selbst beziehen und nur eingeschränkt vermieten. Für viele klassische Selbstnutzer fällt das Objekt deshalb aus.
Der verbleibende Käuferkreis bewertet stärker langfristig und kalkuliert den Zeitpunkt, ab dem die Immobilie tatsächlich frei nutzbar wird.
Der Einfluss hängt unter anderem vom Umfang des Wohnrechts, Alter der berechtigten Person, Größe der betroffenen Fläche, laufenden Kosten und freien Marktwert der Immobilie ab. Auch die Frage, ob das Recht nur einen Gebäudeteil oder die gesamte Immobilie betrifft, ist entscheidend.
Eine pauschale Aussage wie „Wohnrecht mindert den Wert immer um 30 Prozent“ wäre unseriös.
Mit Zustimmung des Berechtigten ist eine Löschung grundsätzlich möglich. In der Praxis kann eine Abfindung vereinbart werden. Ob das sinnvoll ist, hängt von Interessen der Beteiligten und wirtschaftlichem Vorteil für den Verkauf ab.
Wer Grundsteuer, Versicherungen, Verbrauchskosten oder Instandhaltung trägt, sollte anhand der notariellen Vereinbarung geprüft werden. Der kurze Grundbucheintrag beantwortet diese Fragen häufig nicht vollständig.
Ein Zweifamilienhaus gehört der Tochter, die Eltern haben ein lebenslanges Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung. Die Obergeschosswohnung ist frei. Für einen Käufer kann das durchaus interessant sein, wenn die freie Einheit nutzbar oder vermietbar ist. Die Bewertung muss jedoch berücksichtigen, dass ein Teil des Gebäudes langfristig nicht verfügbar ist.
Wenn das Wohnrecht im Zusammenhang mit einem späteren Umzug in eine Pflegeeinrichtung steht, sollte geklärt werden, ob das Recht bestehen bleiben, gelöscht oder finanziell abgegolten werden soll. Dazu passt unser Beitrag Hausverkauf wegen Pflegeheim.
Vor dem Inserat sollte feststehen, welche Nutzung ein Käufer tatsächlich erhält. Für die Preisfindung ist eine Immobilienbewertung sinnvoll, die das konkrete Wohnrecht berücksichtigt.