Ein bestehendes Mietverhältnis bleibt beim Verkauf grundsätzlich bestehen. Für Preis, Käufergruppe und Vermarktung ist die konkrete Vermietung entscheidend.
Ein vermietetes Haus kann verkauft werden. Der Eigentümerwechsel beendet das Mietverhältnis jedoch nicht automatisch. Für Käufer bedeutet das: Sie übernehmen grundsätzlich die bestehende mietvertragliche Situation. Für Verkäufer bedeutet es: Mietvertrag, Miethöhe, Kaution und bisherige Vertragsdurchführung gehören zur Verkaufsgrundlage.
Die bekannte Regel „Kauf bricht nicht Miete“ ist deshalb für die Vermarktung zentral. Sie sagt aber noch nichts darüber aus, wie attraktiv das Objekt für unterschiedliche Käufergruppen ist.
Für Kapitalanleger kann eine vermietete Immobilie attraktiv sein, wenn Miete, Zustand und Kosten nachvollziehbar sind. Sie betrachten unter anderem Jahresnettokaltmiete, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsbedarf und Entwicklungsmöglichkeiten.
Selbstnutzer bewerten ein bestehendes Mietverhältnis anders, weil sie möglicherweise selbst einziehen möchten. Ob und wann eine Eigennutzung rechtlich durchsetzbar ist, hängt vom Einzelfall ab. Im Exposé sollten deshalb keine pauschalen Zusagen über einen schnellen Einzug gemacht werden.
Ein vermietetes Haus ist nicht automatisch 20 oder 30 Prozent weniger wert. Entscheidend sind unter anderem Lage, Miethöhe, Mietdauer, Zustand, Käuferzielgruppe und Nutzungsperspektive.
Eine marktgerechte, stabile Miete kann für Anleger sogar ein Pluspunkt sein. Eine deutlich unter Marktniveau liegende Miete kann die Rendite dagegen begrenzen. Umgekehrt ist eine ungewöhnlich hohe Miete nur dann positiv, wenn sie nachhaltig und rechtlich belastbar ist.
Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist eine klare Mietübersicht entscheidend. Mehr dazu unter Mehrfamilienhaus verkaufen.
Besichtigungen sollten rechtzeitig angekündigt, sinnvoll gebündelt und rücksichtsvoll durchgeführt werden. Eine gute Organisation reduziert Belastungen für die Mieter und verhindert, dass sich der Verkaufsprozess unnötig in die Länge zieht.
Verkäufer sollten außerdem darauf achten, nur die notwendigen Informationen über das Mietverhältnis weiterzugeben und personenbezogene Daten nicht ungeprüft an Interessenten zu verteilen.
Neben dem Mietvertrag interessieren sich Käufer für Gebäudezustand, Energie, Modernisierungen, Instandhaltung und mögliche größere Investitionen. Die wirtschaftliche Betrachtung endet deshalb nicht bei der Kaltmiete.
Bei Eigentumswohnungen kommen zusätzlich WEG-Unterlagen hinzu. Unser Beitrag Wohnung verkaufen: WEG-Unterlagen erklärt die wichtigsten Dokumente.
Ein vermietetes Haus sollte nicht automatisch so vermarktet werden wie ein sofort bezugsfreies Einfamilienhaus. Für Kapitalanleger sind Ertrag und Perspektive wichtiger, für Selbstnutzer die mögliche spätere Eigennutzung. Exposé, Unterlagen und Argumentation sollten deshalb auf die realistische Käufergruppe abgestimmt sein.
Ein Einfamilienhaus ist seit vielen Jahren vermietet und erzielt eine deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegende Miete. Für einen Kapitalanleger ist das zunächst weniger attraktiv. Ein Selbstnutzer wiederum kann nicht automatisch kurzfristig einziehen. In dieser Konstellation ist eine saubere rechtliche und wirtschaftliche Einordnung wichtiger als ein pauschaler Preisabschlag.
Je transparenter die Miet- und Objektdaten sind, desto leichter können seriöse Käufer kalkulieren. Für die Preisfindung sollte die konkrete Vermietung in die Immobilienbewertung einbezogen werden. Bei einem Verkauf ohne Makler hilft zusätzlich unsere Checkliste Haus privat verkaufen.