Grundschuld, Restschuld und Darlehen sind drei verschiedene Dinge. Beim Verkauf müssen sie sauber aufeinander abgestimmt werden.
Viele Eigentümer schauen vor dem Verkauf in den Grundbuchauszug und erschrecken über die dort eingetragene Grundschuld. Wichtig ist zunächst die Unterscheidung: Die Grundschuld ist ein Sicherungsrecht im Grundbuch. Sie sagt nicht automatisch aus, wie hoch das Darlehen heute noch ist. Die tatsächliche Restschuld ergibt sich aus dem Kreditvertrag beziehungsweise einer aktuellen Ablöseauskunft der finanzierenden Bank.
Gerade bei älteren Finanzierungen kann die eingetragene Grundschuld deutlich höher sein als die offene Restschuld. Umgekehrt kann eine Grundschuld noch im Grundbuch stehen, obwohl das Darlehen längst vollständig zurückgezahlt wurde.
Beim Immobilienverkauf erwartet der Käufer grundsätzlich, dass nicht übernommene Grundpfandrechte entsprechend dem Kaufvertrag gelöscht oder abgelöst werden. Die Abwicklung erfolgt in der Praxis über Notariat, Bank und Grundbuchamt. Der Kaufpreis wird dabei nicht einfach vollständig an den Verkäufer überwiesen, wenn noch Darlehen abzulösen sind.
Das Notariat holt die erforderlichen Unterlagen ein und berücksichtigt die Löschungs- beziehungsweise Ablösebedingungen der Bank. Ein Teil des Kaufpreises kann direkt zur Ablösung der Finanzierung verwendet werden. Der verbleibende Betrag geht anschließend an den Verkäufer.
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte möglichst früh bei der Bank klären, wie hoch die aktuelle Restschuld ist und welche Bedingungen für eine vorzeitige Ablösung gelten. Das schafft Planungssicherheit und verhindert unangenehme Überraschungen kurz vor dem Notartermin.
Besonders wichtig wird diese Prüfung, wenn der erwartete Verkaufspreis nur knapp über der Restschuld liegt. In solchen Fällen sollte bereits vor der Vermarktung klar sein, ob der Verkaufserlös sämtliche Verpflichtungen decken kann.
Mehr zur finanziellen Vorbereitung finden Eigentümer auch in unserem Ratgeber Haus verkaufen trotz laufendem Kredit.
Die häufigste Lösung ist die Löschung nach Ablösung des gesicherten Darlehens. Hierfür benötigt das Grundbuchamt eine entsprechende Erklärung des Grundschuldgläubigers. Diese wird regelmäßig über das Notariat angefordert und in die Kaufvertragsabwicklung eingebunden.
Ist das Darlehen schon zurückgezahlt, kann die Grundschuld trotzdem noch bestehen. Eigentümer sollten dann prüfen, ob bereits eine Löschungsbewilligung vorliegt. Eine vorschnelle Löschung vor dem Verkauf ist nicht in jedem Fall notwendig; das sollte mit Notariat und gegebenenfalls Bank abgestimmt werden.
In besonderen Fällen können Grundpfandrechte anders genutzt oder übertragen werden. Ob das praktisch sinnvoll ist, hängt von Käuferfinanzierung, Bank und Vertragsgestaltung ab. Eine pauschale Empfehlung ist hier nicht seriös.
Neben der Restschuld kann bei einer vorzeitigen Darlehensablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant werden. Ob sie anfällt und in welcher Höhe, hängt vom konkreten Darlehensvertrag und der rechtlichen Situation ab. Eigentümer sollten die Bank daher nicht nur nach der Restschuld, sondern ausdrücklich nach dem vollständigen Ablösebetrag fragen.
Eine Übersicht weiterer möglicher Kosten finden Sie unter Kosten beim Hausverkauf.
Wer diese Unterlagen früh zusammenstellt, erleichtert dem Notariat die spätere Abwicklung und kann den Nettoerlös realistischer einschätzen.
Im Grundbuch ist eine Grundschuld über 400.000 Euro eingetragen. Tatsächlich sind aus dem Darlehen aber nur noch 165.000 Euro offen. Wird die Immobilie für 520.000 Euro verkauft, bedeutet die Grundschuld nicht, dass 400.000 Euro vom Kaufpreis „weg“ sind. Entscheidend ist der von der Bank mitgeteilte Ablösebetrag einschließlich gegebenenfalls anfallender Kosten.
Grundschuld, Restschuld, möglicher Verkaufspreis und Verkaufsnebenkosten gehören zusammen betrachtet. Wer hier früh Klarheit schafft, kann Preisstrategie und Kaufvertragsabwicklung wesentlich sicherer vorbereiten. Für die Einordnung des Marktwerts hilft ergänzend unser Ratgeber zur Immobilienbewertung im Landkreis Kelheim.